相続空き家・古家解体前の建物図面照合＆名義人追跡DX：法務局閉鎖登記簿OCR検索

1. 現場が直面する実務課題とボトルネック

空き家再生や解体更地化において、現地にある建物と登記簿上の建物（明治・大正・昭和初期の登記）が一致しているかの照合が困難。増改築の繰り返しで構造・階数が異なっていたり、すでに解体されたはずの別棟が登記に残っていたりして、売買契約や解体工事がストップする。

境界確定や測量・鑑定評価の実務現場においては、単なる技術的な観測精度の問題にとどまらず、複数の隣接地権者との利害調整や法務局との手続き摩擦、あるいは紙の確認書・図面の取り交わしに伴う手戻りといった、極めて属人的かつ煩雑なコミュニケーションコストが最大の業務ボトルネックとなっています。

特に所長やベテラン調査士・鑑定士の経験と勘に依存した運用では、補助者への引き継ぎミスや境界標位置の紛失、納期遅延による建築・売買決済の停止といった致命的なトラブルが後を絶ちません。

2. LINEミニアプリ×AWSによる解決アプローチ

現地写真・各階計測寸法と、法務局の旧土地台帳・閉鎖建物登記簿・旧公図をOCR解析して自動突合。数代前の被相続人から現在の相続人への家系図・戸籍収集フローをナビゲートし、同一性立証書面と滅失・変更登記手続きをワンストップで解決。

●システムアーキテクチャ概要

閉鎖登記簿スキャン ➔ AWS Textract（縦書きOCR） ➔ Lambda（建物構造・面積同一性照合エンジン） ➔ 相続人調査ツリー ➔ 調査報告書出力

隣接地権者や施主、提携ハウスメーカー・司法書士が、専用アプリのインストール不要で手元のスマートフォン（LINE公式アカウント）から直感的に日程調整、資料アップロード、図面閲覧、電子合意を行えるUIを提供。

AWS Lambda、Amazon API Gateway、Amazon DynamoDBを中核とした堅牢かつ低コストな従量課金アーキテクチャ。大量のCADデータや高解像度写真、測量座標値も高速かつ安定して処理。

境界確定図面や高解像度点群データ、本人確認ログ、事件簿をAmazon S3へ暗号化保存（AES-256 / KMSエンベロープ暗号化）。土地家屋調査士法および不動産鑑定士法が定める厳格な守秘義務とコンプライアンス要件に完全適合。

3. 導入ビフォーアフター比較表

4. 業務効率化・受任率向上のための実務導入ステップ

5. よくある質問（FAQ）

●Q1. 登記簿上の名義人が明治生まれの曾祖父のままになっている建物でも滅失登記できますか？

**A1.** 数次相続が発生している場合の相続関係説明図作成と相続人代表者による申請書面に対応しています。

●Q2. 自治体の空き家バンクや不動産買取会社との案件連携ポータルはありますか？

**A2.** 空き家査定情報、境界状況、解体・滅失登記概算費用をワンパッケージで不動産会社へ共有できます。

●Q3. 所有者不明建物に対する裁判所の「所有者不明建物管理命令」の申立支援もできますか？

**A3.** 令和5年民法改正に基づく新制度（所有者不明建物管理制度）の疎明資料作成に対応しています。

6. まとめと次世代調査士・鑑定士事務所への展望

土地家屋調査士および不動産鑑定士の本来の価値は、単なる「杭打ちや図面引き」「画一的な価格計算」にとどまりません。国民の貴重な財産である不動産の権利の明確化と円滑な流通を支え、境界紛争を未然に防ぎ、適正な資産評価を通じて地域社会の経済活動を支える法務・経済のスペシャリストとしての使命にあります。

LINEミニアプリとAWSクラウドを活用したスマート実務基盤を導入することで、日々の電話催促や日程調整、書類の郵送・捜索といった煩雑な手作業からスタッフを解放し、依頼者や隣地地権者一人ひとりに真摯に向き合う高付加価値なコンサルティングへとシフトしましょう。

貴所の事務所改革と地域No.1ブランドの確立を力強く加速させる第一歩として、ぜひ本ソリューションをご活用ください。