相続空き家・古家解体前の滅失登記準備DX：建物図面照合と登記名義人調査クラウド

1. 現場が直面する実務課題とボトルネック

相続した空き家を解体して更地売却する際、登記簿上の建物と現況建物の形状や棟数が異なっていたり、昔の付属建物（納屋・蔵）が未登記だったりして滅失登記が混乱。解体業者によって既に建物が解体された後では、現地照合や滅失証明の取得が極めて難航する。

境界確定や測量・鑑定評価の実務現場においては、単なる技術的な観測精度の問題にとどまらず、複数の隣接地権者との利害調整や法務局との手続き摩擦、あるいは紙の確認書・図面の取り交わしに伴う手戻りといった、極めて属人的かつ煩雑なコミュニケーションコストが最大の業務ボトルネックとなっています。

特に所長やベテラン調査士・鑑定士の経験と勘に依存した運用では、補助者への引き継ぎミスや境界標位置の紛失、納期遅延による建築・売買決済の停止といった致命的なトラブルが後を絶ちません。

2. LINEミニアプリ×AWSによる解決アプローチ

解体着工前に建物の現況写真（全方位外観・内部・付属物）と登記簿の建物図面を照合する事前チェックインアプリを提供。解体業者からの解体証明書（マニフェスト連動）のLINE回収から、解体完了直後の建物滅失登記オンライン申請までを自動化。

●システムアーキテクチャ概要

解体前スマホ写真ログ ➔ S3 ➔ Lambda（建物図面との棟数・構造照合） ➔ 解体証明書回収LINEボット ➔ 法務局建物滅失登記申請

隣接地権者や施主、提携ハウスメーカー・司法書士が、専用アプリのインストール不要で手元のスマートフォン（LINE公式アカウント）から直感的に日程調整、資料アップロード、図面閲覧、電子合意を行えるUIを提供。

AWS Lambda、Amazon API Gateway、Amazon DynamoDBを中核とした堅牢かつ低コストな従量課金アーキテクチャ。大量のCADデータや高解像度写真、測量座標値も高速かつ安定して処理。

境界確定図面や高解像度点群データ、本人確認ログ、事件簿をAmazon S3へ暗号化保存（AES-256 / KMSエンベロープ暗号化）。土地家屋調査士法および不動産鑑定士法が定める厳格な守秘義務とコンプライアンス要件に完全適合。

3. 導入ビフォーアフター比較表

4. 業務効率化・受任率向上のための実務導入ステップ

5. よくある質問（FAQ）

●Q1. 建物所有者が明治・大正生まれの先代名義のままでも滅失登記を申請できますか？

**A1.** 相続人全員からの委任状または法定相続人の1人からの滅失登記申請スキームを構築します。

●Q2. 一部の棟のみを解体した場合の「表題部変更登記（一部滅失）」にも対応していますか？

**A2.** 存続建物の各階平面図修正と一部滅失登記申請に対応しています。

●Q3. 解体工事会社向けのアカウントを発行して現場写真を直接アップロードしてもらえますか？

**A3.** 解体業者専用のアップロードリンクを発行し、調査士事務所の確認を即時化できます。

6. まとめと次世代調査士・鑑定士事務所への展望

土地家屋調査士および不動産鑑定士の本来の価値は、単なる「杭打ちや図面引き」「画一的な価格計算」にとどまりません。国民の貴重な財産である不動産の権利の明確化と円滑な流通を支え、境界紛争を未然に防ぎ、適正な資産評価を通じて地域社会の経済活動を支える法務・経済のスペシャリストとしての使命にあります。

LINEミニアプリとAWSクラウドを活用したスマート実務基盤を導入することで、日々の電話催促や日程調整、書類の郵送・捜索といった煩雑な手作業からスタッフを解放し、依頼者や隣地地権者一人ひとりに真摯に向き合う高付加価値なコンサルティングへとシフトしましょう。

貴所の事務所改革と地域No.1ブランドの確立を力強く加速させる第一歩として、ぜひ本ソリューションをご活用ください。