未登記建物（古民家・増築離れ）の家屋調査・表題登記DX：固定資産税評価証明書・建築履歴照合

1. 現場が直面する実務課題とボトルネック

売買や相続登記の前提として、登記簿上に存在しない未登記建物や過去の増築未登記が判明。建築確認済証や検査済証が残っていない古民家では、所有権の証明や建築年の立証（固定資産税課税台帳、電気引込履歴、遺産分割協議書等）に多大な時間を要し、決済予定日が延期される。

境界確定や測量・鑑定評価の実務現場においては、単なる技術的な観測精度の問題にとどまらず、複数の隣接地権者との利害調整や法務局との手続き摩擦、あるいは紙の確認書・図面の取り交わしに伴う手戻りといった、極めて属人的かつ煩雑なコミュニケーションコストが最大の業務ボトルネックとなっています。

特に所長やベテラン調査士・鑑定士の経験と勘に依存した運用では、補助者への引き継ぎミスや境界標位置の紛失、納期遅延による建築・売買決済の停止といった致命的なトラブルが後を絶ちません。

2. LINEミニアプリ×AWSによる解決アプローチ

スマホカメラによる建物外観・構造・各階求積写真と、固定資産税課税証明書・名寄帳OCRを自動照合。所有権証明書面の収集チェックリストを施主にLINE提示し、調査士の現場計測データと連携して建物図面・各階平面図を迅速にドラフト生成。

●システムアーキテクチャ概要

LINE LIFF（現場写真・課税証明書提出） ➔ Textract（課税台帳OCR） ➔ Lambda（建築年・構造自動マッチング） ➔ 建物図面CAD出力 ➔ 法務局オンライン申請連携

隣接地権者や施主、提携ハウスメーカー・司法書士が、専用アプリのインストール不要で手元のスマートフォン（LINE公式アカウント）から直感的に日程調整、資料アップロード、図面閲覧、電子合意を行えるUIを提供。

AWS Lambda、Amazon API Gateway、Amazon DynamoDBを中核とした堅牢かつ低コストな従量課金アーキテクチャ。大量のCADデータや高解像度写真、測量座標値も高速かつ安定して処理。

境界確定図面や高解像度点群データ、本人確認ログ、事件簿をAmazon S3へ暗号化保存（AES-256 / KMSエンベロープ暗号化）。土地家屋調査士法および不動産鑑定士法が定める厳格な守秘義務とコンプライアンス要件に完全適合。

3. 導入ビフォーアフター比較表

4. 業務効率化・受任率向上のための実務導入ステップ

5. よくある質問（FAQ）

●Q1. 建築確認済証が全く残っていない築50年の古家でも表題登記できますか？

**A1.** はい。固定資産税台帳、家屋調書、公共料金領収書、隣地所有者の証明書等を多角的に組み合わせた立証に対応します。

●Q2. 増築部分のみが未登記の場合の「表題部変更登記」も対象ですか？

**A2.** 既存登記部分と増築部分の接続状況・構造を判定し、変更登記の申請書面を自動生成します。

●Q3. 主である建物と附属建物の判定も自動化できますか？

**A3.** 効用的一体性や離れの用途・構造に基づき、主従関係の適正な登記種別をアシスト判定します。

6. まとめと次世代調査士・鑑定士事務所への展望

土地家屋調査士および不動産鑑定士の本来の価値は、単なる「杭打ちや図面引き」「画一的な価格計算」にとどまりません。国民の貴重な財産である不動産の権利の明確化と円滑な流通を支え、境界紛争を未然に防ぎ、適正な資産評価を通じて地域社会の経済活動を支える法務・経済のスペシャリストとしての使命にあります。

LINEミニアプリとAWSクラウドを活用したスマート実務基盤を導入することで、日々の電話催促や日程調整、書類の郵送・捜索といった煩雑な手作業からスタッフを解放し、依頼者や隣地地権者一人ひとりに真摯に向き合う高付加価値なコンサルティングへとシフトしましょう。

貴所の事務所改革と地域No.1ブランドの確立を力強く加速させる第一歩として、ぜひ本ソリューションをご活用ください。